「형법」
제347조(사기) ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>
② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.
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전세사기란
임대차보증금의 반환에 관해 민형사상 분쟁이 생기는 경우가 많은데, 그 중에서 형사적으로 문제되는 경우 보통 ‘사기죄’가 많이 문제됩니다. 형법 제347조에 정해진 사기란 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취한 자”에게 적용되는 죄입니다.
전세사기도 사기죄에 포함되므로, 임대차보증금을 돌려주지 않아 사기죄가 성립하는지 여부는 행위 당시 즉, “임대차보증금을 받은 때”를 기준으로 임대인 등이 사기의 고의가 있는지를 판단해야 합니다. 즉, 그 행위 이후 경제사정의 변화로 인해서 임대인 등이 임대차보증금을 돌려주지 못하는 채무불이행 상태에 이르게 된다고 하더라도 이를 무조건 사기죄로는 처벌할 수는 없는 것입니다.
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결
사기죄의 성립 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그 행위 이후의 경제사정의 변화 등으로 인하여 피고인이 채무불이행 상태에 이르게 된다고 하여 이를 사기죄로 처벌할 수는 없다. 따라서 이른바 분양대금 편취에 의한 사기죄의 성립 여부를 판단할 때에도 분양계약을 체결할 당시 또는 그 분양대금을 수령할 당시에 피고인에게 그 편취의 범의가 있었는지 여부, 즉 그 당시에 분양목적물에 관하여 분양계약을 체결하고 그 분양대금을 수령하더라도 수분양자에게 해당 목적물을 분양해 주는 것이 불가능하게 될 가능성을 인식하고 이를 용인한 채 그러한 행위를 한 것인지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.
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전세사기의 3가지 유형
앞서 말한대로 임대차보증금을 돌려주지 않는다고 해서 무조건 사기죄에 해당하는 것은 아닙니다. 다만, 크게 3가지 경우로 나누어서 사기죄로 처벌받을 수 있는 경우가 있습니다.
1.
적극적 기망형 전세사기 : 임대인이나 공인중개사 등이 임대차계약 체결시부터 적극적인 수단을 이용해 임차인을 속이는 경우입니다. 예를 들어 “목적 부동산에 선순위 근저당이 있는 경우, 보증금을 먼저 주면 보증금을 선순위 담보권을 말소하겠다고 하였음에도 말소하지 않는 경우”가 이에 해당할 것입니다. 그 외에도 “동일한 부동산에 전세와 월세를 이중으로 계약하는 경우”, “전세를 이중 삼중으로 계약하여 보증금을 여러번 받는 경우”, “가장 임대인을 내세우는 경우”, “서류를 조작하는 경우” 등이 이에 해당할 것입니다. 이 경우 그러한 사정을 밝히기만 한다면 사기죄의 성립 여부의 판단은 비교적 어렵지 않습니다.
2.
동시진행 갭투자 유형 전세사기 : 무자본 갭투자로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 경우에도 사기죄가 성립할 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 사기죄가 성립하는지 아닌지 판단하기 어려운 경우도 있습니다. 이러한 유형에서는 “미필적 고의”가 있었는지가 핵심 쟁점입니다. 즉, 임대인이 임대차계약을 체결할 당시에 추후 보증금을 반환하지 못할 수도 있는 사정을 인식하고 그런 위험이 있더라도 어쩔 수 없다는 의사를 가지고 보증금을 수령하는 경우에 해당하여야 하는 것입니다. 이러한 미필적 고의의 인정여부는 결국 계약 체결당시의 임대인의 경제적 사정에 크게 좌우될 수 밖에 없습니다. 가령 무자본 갭투자 혹은 소액의 자본만을 투입하여 갭투자 한 경우에는 해당 부동산의 시세가 떨어져 보증금을 반환하기 어려운 사정이 있다고 하더라도 이를 사기죄로 보기는 어렵습니다. 반면, 무자본 갭투자로 수십채의 부동산에 대해 임대차계약을 체결하면서 종합부동산세, 재산세 등에 대한 구체적 납부계획 등이 없었던 경우에는 미필적 고의에 의한 사기죄가 인정될 것입니다.
3.
대출금 편취 유형 전세사기 : 이 경우는 전세계약이 없음에도 불구하고 있는 것처럼 허위임차인을 활용하여 대출기관으로부터 전세대출을 받아 해당 보증금을 편취하는 유형입니다. 다른 대출에 비해서 전세대출이 심사가 어렵지 않다는 점을 악용하는 것입니다. 이 경우 임대인과 임차인이 결탁하여 허위로 전세자금대출을 받는 경우도 있고, 나아가 임차인이 전세자금대출을 받은 뒤 전출하면 임대인이 마치 임차인이 없는 것처럼 가장하여 담보대출을 추가로 받는 경우도 있습니다.
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피해구제 방안
1.
임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차인이 보증보험에 가입한 경우라면 크게 어렵지 않게 보증금을 회수할 수 있을 것입니다. 그러나 보증보험이 없는 경우라면, 임대인 혹은 공인중개사 등이 위 사기 유형에 해당하는지 판단하여 형사고소를 진행하고, 만약 공인중개사의 고의 내지 과실이 있는지를 판단하여 공인중개사 및 공인중개사가 가입한 보증보험 또는 공제회 등에 대해 손해배상소송을 함께 제기하는 것이 좋을 것입니다.
2.
임대인이 보증금을 돌려주지 못하여 고소를 당한 경우, 임대차계약 당시 사기의 고의 내지 미필적 고의가 없었다는 점을 적극적으로 주장하여야 할 것입니다. 그러나 이는 어디까지나 임대인의 형사책임이 없다는 것일 뿐, 민사채무는 여전히 있으므로 빠르게 임대차보증금을 마련하여 임차인에게 반환하여야 합니다.
이언·김지원 변호사 승소사례
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